辽宁十一选五胆拖表:車位15萬一次性付清,開發商每年返1.5萬,10年返

作者: 財經資訊  發布:2019-10-14

试机号辽宁十一选五 www.guclva.com.cn 問:車位15萬一次性付清,開發商每年返1.5萬,10年返完,是什么套路呢?

我們這里有一個理發店,充1000送3000

我媳婦想都沒想就要趕緊去辦一張卡

我說,他們這么做肯定是當初開店欠了外債,生意還又不好,先湊個錢還債,生意如果有好轉還好,生意還是這樣,不出仨月就會跑路的,而這種充一千送三千收入方面肯定不多,因為基本上都是刷卡了,而通過辦卡得到的錢要么還債了要么用完了,顧客還都只刷卡,他們的收入怎么會好的了?所以我阻止了我老婆。

不過我還是小看了他們,半年后才嗝屁。。。

這個差不多道理,都是為了快速的回收一部分資金緩解經濟壓力,房地產估計能抗的時間久一點,但是風險還是存在。正因為如此,國家也明令禁止開發商如此作為。

車位15萬,一次性付清后每年返還1.5萬,返還10年,合計返還15萬。是不是白撿了一個車位?

天上不會掉餡餅,開發商也不是慈善機構,一定不會白送你車位的。這實際上是我們精明的營銷人員,經??溝囊恢鐘疃?。

這種情況下前提一般是開發商資金緊張,有更好的項目需要開發,需要急需回籠資金。對于大家來講,現代幾乎沒有理財產品,利率能夠達到10%。對于這種年利率達到10%的銷售模式,大家自然而然對這種營銷趨之若鶩了。

大家應當從理財的角度,仔細考慮這筆交易是否合算。

第一,收益性。

最大的問題,被很多人忽視掉了,本金不會歸還。替換的只是一個車位而已。車位帶不來,現金流不會有收益。所以說,這壓根就不是投資。

對于企業來講,替換到了15萬元的可支配資金,即使拿來投資,按照5%的收益率計算,支付完這10年的15,000之后,還能剩下收益55665元。也就是說這個車位的價格也就是5.5665萬元。

但是對于企業經營來說,每年的毛利率達到20%~30%都是非常正常的。即使是普通的小飯店,毛利率都應達到50%以上。

如果企業的經營利率高,每年掙取的利潤都能達到3~5萬元,償還1.5萬元的分期一點沒有問題。

如果企業的利潤率能夠達到20%,企業得到這15萬元,支付完每年15,000元的分期付款后,產生的本金和利潤是54萬元。

這是這實際上就相當于將車位,變成一種跟經營水平有關的金融化產品了。所以,還是那句話,買的不如賣的精。

第二,安全性。

安全性必須要有購買者承擔,大多數人都忽視了。認為得到了車位,這就是得到了安全的保障。即使企業倒了,自己還有車位作為補償。

相對來說,這筆收益屬于企業的負債,應當按年支付。但是房地產企業都屬于有限責任公司,一旦破產清算,收益就得不到保障了。

第三,流動性

這筆資金是沒有任何流動性的,唯一的就是實體資產車位。我們還要搞清楚這個車位的產權是不是合法的,避免上當受騙。有車位可以賣,有的車位是不可以賣的。

車位可以地簡單分為兩種,一種是能辦出產權證的,另一種是不能辦出產權證的。所以在大家購買車位的時候,一定要看清楚你簽署的是《機動車位購置協議》,還是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》。

綜上所述,開發商的套路還是蠻深的,絕對不會賠本賺吆喝的。消費者其實還是裝傻一點好,我們要合理評估車位的價格,根據自己的需要購買。現在不少地方,車位的價格也在不停上漲,說不定這筆投資還能夠賺更多錢。

這是開發商為了快速回籠資金而采用的促銷手段。買的永遠沒有賣的精,開發商先把車位價格提高,再以這種方式“出售”,相當于溢價部分就是業主借給開發商的,然后開發商分10年連本帶利還清。這種方式的風險就在于,開發商能不能活10年?售后返租模式常見于資金鏈非常緊張的房企,這就更增加了一定的風險,想想當年晉愉吧。zf為了防止售后返租扯皮事件的發生,保持社會穩定,因此,規定售后返租是一種不合法的行為。


后增加的內容:看到這么多網友閱讀、點贊,我感覺很欣慰啊?;隊蠹夜刈⑽業耐誹鹺擰爸厙旆看鍶恕?,有購房方面的問題,可以隨時向我提問哦,我會盡力為大家解答的。

對于房地產商來說,向借你15萬,分10年還給你,付出的成本是價值15萬的車位。也就是說,房地產商的融資成本是15萬,每年1.5萬,相當于10個點的年化利率,計算上復利,大概6個點左右的利率。遠比在資本市場上融資成本便宜,簡單來說,房地產商向你借15萬,每年按40%資本收益率計算,用你的15萬,每年可以賺6萬,10年可以賺60萬。付出的成本是價值15萬的車位,可以說,用你這15萬,10年房地產商可以純賺45萬??悸巧細蠢垂鲅┣虻那榭?,賺到的只會更多。

對于你來說,相當于把15萬存在銀行,10 年后取出來,然后得到的利息就是價值15萬的車位,考慮到是每年給你付利息,你得到的其實是比一個車位價值更高的回報。相當于20萬。

也許你們會說,每年40%的資本收益率,好高啊,其它并不高,對于地產商,資本金收益率可達100%。

所以,就是一個融資的套路。

15萬的車位一次性付清,開發商分10年返還,這個套路不就是:

移動、電信充100送100,1年返還;

理發店充500送1000的套路嗎!

開發商玩的套路更深,這里面有兩個套路:

1、快速回款;

2、利用時間賺取利率(復利)

開發商的錢從哪里來?除了自己的一點點資金,大部分是從銀行借來的,如果開發商想要做大做強,就必須快速收回前一個項目的資金,然后投入到下一個項目。

類似一些理發連鎖店,他們可以快速利用這種套路回收資金開分店。

需要警惕的是:

前段時間,我們小區樓下剛開業的水果店搞了個充1000送2000的活動,結果不到一個月,店鋪就消失的無影無蹤。

這種活動對消費者而言,是有風險的!

深層套路:變相融資

開發商去銀行貸款是有額度的,前幾年開發商的融資成本達到了17%,有的開發商還會向地下錢莊借錢,年化借貸成本達到了50%,房地產能賺錢,每年的收益率高峰期能達到100%,甚至更高,也就是說,15萬在開發商手里,一年就能變成30萬,更何況是十年時間。

巴菲特有一個著名的理論叫做:滾雪球。

15萬元,如果每年收益達到20%,每年復利一次,那么10年后這筆錢就滾成了108萬。

更何況,開發商的年化收益是遠大于20%的。

如果開發商年化收益達到50%,十年后,這筆錢就達到了1972萬,很恐怖吧!這就是復利的威力。

總結:套路歸套路,撥開套路看本質。

如果這個小區處在一二線城市,停車位非常有限,那么這個套路也是有價值的,畢竟現在買個車位10萬的比比皆是。

買不買,最好還是對比周邊小區和實際車輛與車位的匹配度吧!

這是在借錢用于資金滾動,本金15萬,每年返利1.5萬,按照民間借貸利率來看,確實不算高,民間借貸一般按照月結利息操作,15萬一分利,每月利息1500元,一年是1.8萬,所以年返利1.5萬不算高。

從另一面考慮,如果你這15萬每年拿不到10%的收益,可以選擇購買個車位,但是要考慮風險,即是開發商能不能活夠10年。

如果你沒有這15萬現金,需要通過貸款或是借錢,要看利息情況,如果年息超過5%,建議不要再考慮。

所以,合算不合算要根據自己的實際情況考慮。

車位15萬元一次性付清,開發商每年返1.5萬元,10年返完,這是一種很厚道的套路,如果確實每年返并且返10年的話。


車位每年返錢,跟住宅每年返幾萬元其實是一個道理,核心是為了解決開發商當下的資金問題。


對于消費者來說,任何小區的車位都很緊張,買的話小城市也要5-10萬元,15萬元看著有點貴,每年返錢十年后就跟白送差不多了。畢竟15萬元存到銀行,即使按照4%的年利率,一年也只有6000元的利息,10年6萬元也不一定夠買車位的,這樣每年返錢,相當于購買車位的成本越來越低,10年后車位就是自己的了,可以一直免費使用,還是很劃算的。


對于開發商來說,每年的融資成本就要在10%左右,很多小開發商的融資成本還要更高。一次性拿到15萬元,即使每年返1.5萬元,也不過是相當于10%的利率,但是開發商可以拿著這筆錢獲得更高的收益。最為關鍵的是,這筆錢借10年后,相當于只付利息,10年后本金和利息都不用再還了。


不管是住宅、商鋪、車位,其實這樣返現金的例子非常多,開發商往往會以高出市場價的價格銷售,留出返現金的空間。本來按照市場價只能賣出1000萬元,但是通過返錢的方式就可以賣出去1500萬元。很多消費者喜歡這種方式,如果開發商講信用確實很省錢,開發商也獲得了更多的資金,避免了融資難題。


在現實生活中,確實很多開發商能講誠信,比如有的商鋪前期沒有人租,開發商會承諾包租三年,每年給不錯的租金,至于幾年后自己能否租出去或者租個高價,這就不好說了。但是一旦期限較長,就相對容易出現問題。比如開發商賣完房子和車位后就到了別的城市發展,或者干脆把公司在幾年后注銷,到時候不打錢了也找不到對方公司了,維權難度極大。


買的沒有賣的精,消費者就要擦亮眼睛,看看周邊小區的車位都賣多少錢。如果差不多或者便宜三五萬元,這15萬元還是可以考慮的,畢竟返三年就能與市場價差不多了,越返越實惠。如果開發商實力雄厚,開發的樓盤多,知名度高,那就可以更放心了。

我們這里新開了一個童裝店,

因為是剛開業,搞活動,沖2000元送1000元。

然后買衣服的話八折。(如果不充值的話不打折)

因為是知名童裝,想著孩子也經常穿他們家的衣服,

于是果斷充值。(現在想來還是貪小便宜心理害的)


充完錢買了衣服之后,還有一半的錢沒花光,

想著以后慢慢買吧,反正孩子長得快,來日方長。

沒想到剛過了半年多,店里打電話讓去選衣服。

說是房租太貴,負擔不起準備關門。

好吧,去了之后,基本上沒什么衣服可以選的,

都是一些尾貨。

但不選的話是絕對不會退款的。

于是只能隨便的給孩子選了一些衣服。

據說這家童裝店還是比較良心的,

有一些店是直接關門跑路,

不會再告訴你一聲的了。


這之后,吸取教訓,

遇到凡是再提前充值,搞活動的這些,

一律不貪小便宜,捂緊口袋。


像你說的,一次性15萬付清,

一年反1.5萬,這樣開發商提前回籠了資金,

等于是拿著你的錢去投資。

看似返給你錢,其實還是你自己的錢,等于是讓開發商白白利用了好多年,

當然,如果你不是急需用錢的話,

其實是可以這樣投資的,當是利息好了。

有經驗的朋友也提出來了,這個問題的整體條件并沒有說清楚:實際情況是出租十年的使用權,并非出售車位的所有權。

如果是出售車位所有權,在一二線城市的小區都不會缺少購買者,即便后續開發商跑路了也無所謂,只要支付15萬之后可以拿到自家小區的車位所有權。任它開發商玩什么套路都不重要,就跟部分商品房、公寓房售后返租是一個道理的。只要消費者能第一時間拿到產權證明,剩下的問題就不是問題,怕的是開發商玩以租代售的套路,最后購買者還還拿不到相應的產權證明,沒有產權證明,任你有之前簽什么合同或者協議,真到開發商跑路的時候,一樣是什么都撈不到!

而且真實情況,消費者所支付給開發商的15萬是借款,不是購買車位的首付或者全款。期間也只是無償使用車位,至于管理費用還是需要支付的!相當于開發商向業主借的一筆無息貸款,分十年。那么十年的利息成本和車位的總租金,這個就需要好好算算了。

以小微企業百分之十的貸款利率計算,十年的等額本金,大概會產生七萬五的利息費用。以一線城市車位月租金1800為例,一年就是兩萬一的車位租金,簡單計算十年就是二十一萬,不考慮漲租。

那么二線城市的車位租金是多少呢?三線城市的車位租金又是多少?算一算就知道開發商是賺錢還是虧錢了。而且一租出去就是十年,十年內除了開發商違約還是開發商違約,至于業主違約?除非家道中落到變賣車產,不然是不可能的!

問題來了,大家都不傻!為什么還是有人愿意上套呢?

看到這個問題我第一反應就是還有這等好事,現在很多地方車位一分不返也基本在10萬以上,既然返錢那有何樂而不為。但是本著天上不會掉餡餅的想法來看看為什么會有這個套路。

首先從開發商這端,一次性付清15萬就意味著第一時間收回了成本,為了收回這個成本愿意全額返還,可能是資金鏈緊張,可能是遇到了需要償還貸款或者出現了虧損。只要第一時間能保住資金鏈不斷裂,就有撐下去的希望。而且分十年壓力并不大,如果從貨幣貶值和融資成本的角度,這當中還是有利可圖,其實相當于借15萬,分十年還,利息就是一個車庫。如果不是開發商特別急用會降價,一般15萬的車庫成本可能就5萬塊,那每年的利息也就5000塊,相當于年利率3.3%。

從購買者的角度,如果附近車位確實緊張,自己又需要買車位,車位價格也合理,那遇到這種返還的當然可以去買,即使開發商跑路,返還一個月就是賺一個月。如果車位價格明顯偏高,比如說周圍的賣10萬,那就要看看開發商的實力了,10年很長,一夜之間開發商倒閉跑路那就虧大了。 車位因為其位置屬性基本算是綁定小區,非里邊的住戶,純粹投資車位這種的那就主要看是否具有投資價值了,不要被那點返利迷惑了雙眼。

從平時的經驗來說,這種事情特別少。一般開發商不會這么干,因為使用這個套路首先就說明這車位不好賣,不是剛需,賣高了大家不會買,平價賣返現還不如稍微降點價更能刺激銷量

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關鍵詞: 一次性 車位 付清 套路